中小房企赴港上市的大潮中又涌现出了一家。5月20日，来自广州的实地地产发展有限公司(以下简称实地地产）正式向港交所提交了ipo招股书。
从去年开始，因为对房企的金融政策没有放松，许多房企都面临着资金面偏紧的情况，众多中小房企为了缓解压力不得不寻求ipo融资。但选择当前时机未必恰当，实地地产之前，港交所还有数家房企正在排队ipo。
据克而瑞统计，截至2020年4月底，在港交所等待ipo的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等10家，房企分拆旗下公司等待ipo的也有8家。至此，在港交所排队ipo的房企及房企分拆业务公司合计达18家。
实地地产的创始人、实控人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。作为“地产二代”，张量个人醉心于科技，一直倡导“技术”和“地产”的结合，在房地产界也算是特别的存在，而土地储备尚算优质的实地地产也带着创始人的个人特色。
从去年开始，实地地产对高层人事进行了较大调整，以原碧桂园江苏区域总裁刘森峰为首，一批地产界明星职业经理人陆续加盟。与此同时，今年以来实地地产较为频繁地出现在招拍挂市场，这在其以往的发展中是少有的。现在看来，这或许是实地地产的ipo前奏。
加速跨区域扩储，频繁现身公开市场
与新力这一类“黑马”房企相比，实地地产的发展步伐算不上快，发展14年才开启上市之路，且全国化的步伐也走得相对缓慢。
据招股书，实地地产是一家扎根广州，且已在长江三角洲地区、华中和西部核心地区及华北地区等地区有所布局。
2006年，初创成立的实地地产仅在广东中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，之后也一直以大本营广州为重。
经过十余年的发展，截至2020年3月31日，实地地产于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区的25个城市持有37个项目，应占土地储备为1017万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业，总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业，以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。
从城市分布看，重庆成为实地地产土储第一的城市，土储总量共计168万平方米，占总土储比例为16.5%，共有3个项目；大本营广州以115万平方米的土储位居第二，占总土储比例为11.4%，同样也是3个项目。
数据来源：实地地产招股书
一直以来，实地地产都以合作开发作为重要的拿地方式，很少现身公开招拍挂市场。实地地产在招股书中表示，未来两到三年，公司仍然坚持这一模式。原因在于，合作开发将有助于减小进入新市场的风险，特别是在其没有进入过的新地区和城市。
尽管如此，或许是为了规模考虑，实地地产今年以来开始频繁地出现在招拍挂市场。据《每日经济新闻》记者不完全统计，实地地产在今年前3月至少已拿了4宗地。
2月初，实地地产以2.4亿元底价获得昆阳火车站旁约105亩地；2月底，又以4.8亿元拿下佛山顺德容桂一宗商住地，扣除配建后，折合楼面地价约7230元/平方米，这也是实地地产首次进入与大本营广州相邻的佛山市。
3月初，实地地产以2.79亿元摘得天津蓟州新城5万平方米宅地，楼面价3376元/平方米；3月底，以9.4亿元获得湖南长沙岳麓区14万平方米宅地。
中指研究院统计显示，今年前4月全国房企拿地金额top100中，实地地产以39亿元排在第71位。而去年同期，实地地产还未在排行榜中。在拿地面积上，实地地产以171万平方米的战绩居第28位。
在未来发展策略中，实地地产表示，将继续通过灵活的拿地方式进一步丰富和优化土地储备。
开启加速度，组建职业经理人团队
中小房企的通病之一，是因为项目布局少且结算不平衡容易导致财务指标的起伏不定，这一点实地地产也有所体现。
从2017年度~2019年度，实地地产的总收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元人民币（下同），年复合增长率为46.6%。其中，物业销售的占比均达到93%以上，分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元。
盈利能力方面，2017年、2018年及2019年度，实地地产的税前净利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。
即使实地地产较少三四线城市的项目，但其利润率表现也处于行业中游水平，这是较为意外的一点。招股书显示，过去三年，实地地产归母净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元。三个年度对应的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%，毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。
数据来源：实地地产招股书
实地地产没有透露过去三年的销售金额，不过据中指研究院统计，其2019年销售额在300亿元上下。而今年4月，实地地产在自己的凯发平台官网发布了一篇关于销售业绩创新高的消息，这也是实地地产多年来第一次主动对外公开宣传销售成绩。
该消息显示，在克而瑞发布的《2020年一季度中国房地产企业销售榜top200》中，实地地产以69.3亿元的全口径销售金额排在第58位，较去年同期排名大幅跃升70位，是上升势头最为迅猛的企业之一。
显然，实地地产已经开启了发展的快车道。最明显的一个例子，或许是曾创造了“一天一个亿”的碧桂园前高管刘森峰于去年10月加盟实地地产担任总裁。招股书显示，4月24日，刘森峰已被委任为执行董事兼首席执行官，负责实地地产的整体物业发展及日常管理。
与此同时，实地地产还招揽了多名前泰禾高管。前泰禾cfo李斌出任实地地产首席财务官，主要负责融资、资金、财务、税务等工作；前泰禾总裁助理李朝阳则出任实地地产副总裁，主要负责公司的采购及招标事宜；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇则担任实地地产助理总裁，负责工程管理等工作。
今年初，刘森峰在接受媒体采访时表示，2020年到现在，实地地产布局越来越快，发展还在加快。“弯道超车不是完全的加速，而是在别人减速的时候，我们减得比别人少一些。”
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