出品 | 凤凰网风财讯&风财讯智库
作者 | 陈文莉
绿地香港在成立10周年之际，交出了一份“难言向好”的成绩单。
3月31日，绿地香港（00337.hk）发布2022年业绩。全年营收266.14亿元，同比下降22%；净利润7.8亿元，同比减少67.9%；归母净利润4.81亿元，同比减少77.7%；合约销售约为157.26亿元，同比下降52%，远高于百强房企30.3%的降幅（中指研究院）。
凤凰网风财讯翻阅财报发现，绿地香港的收入来源主要是物业销售及建筑管理服务、酒店及配套服务收入、物业管理及服务营收，以及租金收入。然而，物管业务实现同比增长10.57%外，其他业务均处于下跌态势。
其中，物业交付减少叠加存货大额减值，酒店、长租及代建等多元业务久不见起色，短期债务压顶，组织缩编后大幅裁员降薪……绿地香港的未来发展，可谓是考验重重。
连续计提大额减值，被疑借机“洗大澡”
针对此次业绩大幅下滑，绿地香港解释称，主要是由于交付物业的确认面积减少。然而，凤凰网风财讯翻阅财报发现，在交付减少、销售乏力之外，绿地香港已经连续两年计提了大额减值准备。
财报显示，截至2022年12月31日，绿地香港已完工待售物业及在建物业的撇减金额（计提减值准备）达23.07亿元。2021年，绿地香港也曾撇减金额达27.39亿元。
此外，绿地香港还对应收款扣除信贷亏损拨备（坏账）1849万元；，其他应收款扣除信贷亏损拨备7.7亿元。
值得注意的是，减值计提因其主观判断性较大，常被用来“调节”利润。3月30日，中国注册会计师协会就曾特意提醒会计师事务所，关注上市房企减值计提的问题，关注其是否在业绩亏损年度计提巨额存货跌价准备，借机进行盈余管理的情形。
有业内人士也认为，房企出现大面积对资产计提减值，更像是一种对业绩压力的提前释放，也存在“洗大澡”“降预期”的可能。
长租发展缓慢，代建规模未知
随着房地产行业深度调整，多家房企在传统开发业务之外，寻找着新的利润增长点。
财报披露，2022年绿地香港在物业销售外，业务主要集中在长租和代建两大领域。其中，6家长租公寓“菁舍”门店平均出租率超过90%，在管规模3200间，储备待签约5000余间。
据绿地管理层表示，未来菁舍品牌将主攻一线及新一线城市，布局集中于上海、北京、广州、深圳及南京等地。
然而，财报中“租赁-租金收入”却仅有2.58亿元，同比下滑2.27%，对绿地香港全年收入（266.14亿元）的贡献度仅有0.97%，尚未成气候。
而绿地香港对代建业务的披露，颇有点“遮遮掩掩”。财报显示，绿地香港正在打造“绿地智造”代建品牌，代建业务以与国资平台合作为主，目前与无锡地铁集团、太湖新城集团、滨湖国投、梁溪城发、广益建发、交投、广西农垦、广州金控等多家政府平台公司建立了战略合作关系。目前代建的项目包括无锡龙渚2号、南宁绿地城等；此外，2022年连续获取无锡食品园、无锡东风木业2个代建项目。
有趣的是，绿地香港对代建业务的营收数据却未进行任何的单独披露。代建业务的发展状况具体如何，无从得知。
此外，传统的开发业务不断下滑之外，绿地香港发展多年的酒店业务也持续呈现颓势，酒店及配套服务全年收入仅6122.7万元，同比减少29.4%。
短期债务压力未解，组织缩编降薪裁员
无论是传统开发业务和酒店服务业务的持续颓势，亦或是长租公寓和代建业务的发力缓慢，绿地香港的自身造血能力都值得商榷，这也导致财务压力迟迟未见缓解。
截至2022年12月31日，绿地香港净有息负债余额压降40.16亿元至157.2亿元；净有息负债率48%，加权平均融资成本5.74%，均处于行业较低区间。然而，短期债务偿还压力仍不容小觑。
财报显示，绿地香港能够自由支配的银行结余及现金共30.11亿元。但其债务方面，仅短期借款就高达103.15亿元。此外，应付款及其他应付款达到了561亿元，其中90天内的应付关联方及第三方账款达到了188.26亿元。俨然，货币资金完全无法覆盖短债。
而为缓解经营压力，绿地香港将原有六大城市公司整合为华东、华南两大区域。紧随而至的便是人员的大幅优化。
财报显示，截至2022年12月31日，绿地香港共有3014名雇员，其中1549名雇员为物业开发业务工作。总员工数较2021年的4007名，减少了近千名。
此外，2022年，绿地香港的员工成本（包含董事酬金）降至5.89亿元，较2021年的11.85亿元，同比降幅超过了100%。
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